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征收物业税到底要调控谁?

发表于:19:32 作者: 来源: 相关话题:

为了控制房价上涨的速度,控制房产的购买行为,压制购房需求成为目前的重要任务,因此,尽管博文中提到的物业税开征会打击改善性购房和投资性购房,这种副作用未必一定会被重视。我刚刚又看到第一财经在说风传上海会考虑征收房产税而不是物业税,可见征收物业税的实施难度不小。但是有一点博文里面表达得很清楚,那就是地方政府可以出让的优良地块越来越少,这也许是目前房价持续走高的一个重要原因,购房可以推迟,土地确是越来越少,推迟购房的对于持币个人的长期投资损失显而易见

物业税打击投机看来只是给征税一个正当的理由罢了,真正的意图是在地方政府能够出卖的土地越来越少,房地产一级市场开发销售日趋萎缩,来自房地产开发的政府收入将大为减少的情况下,为地方政府开辟出一个新的税收渠道。

面对持续暴涨的房地产价格,管理层不断出台政策,试图遏制房地产价格狂飙的势头。其中,征收物业税引起的争议最大。

所谓物业税,是对拥有不动产的单位和个人在持有环节征收的一种财产税。与现有房产税和土地使用税比较,物业税具有四大不同特征:一是课税对象由房产和土地分别征税改为合并征税;二是征税范围由企业扩大到个人;三是计税依据由账面价格转为评估价格;四是税率由账面价格1.2%(年)或租金12%调整为房产评估价格0.5%-1%(年)之间。其中最为核心的问题是第二和第四,前者决定物业税对谁征收;后者与税率一起决定物业征多少税。

事实上,物业税的征收对象主要是拥有房产的个人,而个人持有房屋的动机基本可分为三类:一是投机性购房,以短期持有赚取差价为主要动机;二是投资性购房,以长期持有保值增值为主要动机;三是居住性购房,以永久持有居住生存为主要动机。

在上述三类房产持有者中,谁又是物业税的调控对象呢?无疑,物业税对于投机性购房者会增加持有成本,减少投机利益。但由于其以短期持有、赚取差价为目的,所以影响是短暂而微小的。对于投资性购房者来说,由于其以长期持有、保值增值为目的,征收物业税会增加其持有成本,减少投资利益,影响之大是显而易见的。征税对于居住性购房者是否会产生调控影响,取决于物业税政策。如果物业税能够区分居住性购房和投机、投资性购房,把居住性购房排除在征税范围以外,那么物业税对居住性购房就没有影响。反之,如果无法区分或不加区分,一视同仁地将居住性购房与投资、投机性购房同等纳税,由此对居住性购房者的影响将是长远而巨大的。

既然物业税对投机性购房影响较小,那就理应将投资性购房作为调控重点。但是,投资性的房屋要么空置,要么出租,否则自用就成为居住性用房了。如果空置税收自然由投资者承担。如果用于出租,投资者就会想办法要求提高租金,将全部或部分物业税转嫁给租赁者承担,与调控的目的适得其反。

接下来的问题是居住性购房者是否承担物业税,成为物业税调控对象?结论是肯定的。物业税在国际上是作为财产税而存在,作为地方性税源,其主要功能是为地方政府筹集财政收入,并起到调节财富促进公平分配的作用,与打击投机无关。与打击投机有关的是对不动产购买后在较短时期内转让取得的投机性差价征收高于一般所得税的利得税。正因为是财产税,所以大多数国家物业税的征收对象是所有不动产,而不是少数拥有较多不动产的个人。物业税并不区分投机、投资、居住。

如果要开征有中国特色的物业税,就必须区分居住性房产和投机、投资性房产,这在实际操作中困难重重。综合来看,有两种观点:一是主张超标准面积征税。但是,在郊区100平方米的房子,未必有城区50平方米的房子价格高,以面积作为征税与否的依据也是不公平的;另一种观点主张对第二套房征税。但现实问题是,由非投资性因素而拥有第二套房产者,总面积或许不如一套房面积大,对两套面积不大的非投资性房产征税同样有失公平。

如果不区分投机、投资和居住性房产,对居住性房产征税将会带来更大问题。由于绝大多数工薪阶层用多年的积蓄购房后,房产几乎成为唯一的大宗财产,甚至还要承受逐月偿还银行贷款的压力,再缴纳物业税将不堪重荷。将涨得离谱的房价作为评估依据,对普通居住性房产征税的理论也很难成立——实际上,房价上涨增值与居住无关,只与转让有关,因居住者的使用价值并没有变。在这种情况下,对普通工薪阶层的居住性房产征税无异于竭泽而渔。

通过上述分析我们不难得出这样的结论:物业税打击投机看来只是给征税一个正当的理由罢了,真正的意图是在地方政府能够出卖的土地越来越少,房地产一级市场开发销售日趋萎缩,来自房地产开发的政府收入将大为减少的情况下,为地方政府开辟出一个新的税收渠道。因此,当我们寄希望于物业税能担当起既有利于增加税收,又有利于打击投机,并能促使房价下跌,不增加普通居住者税收负担,让普通老百姓能买得起房、住得起房的重任时,可能的结果是,不分用途开征物业税,虽然政府税收增加了,但“地王”还是前赴后继,房价依然我行我素。如此一来,居住成本不断攀升,普通的购房者不但要考虑是否买得起房,更要面对买来的房子怎么能够住得起的问题。



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