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什么是物业税

发表于:19:24 作者: 来源: 相关话题:

物业税,又称不动产税,其实质上是财产税,或者说是财产税的组成部分。
“物业”一词译自英语“property”或“estate”,是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。物业税是国际通行的房地产税制,主要针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。其基本内容为:一是房产、土地合一,适用统一的物业税;二是征税范围既包括城镇,也包括农村;三是按评估价值征税。
物业税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种,其中所得税和增值税是以中央税为主的共享税,而物业税主要为地方税,可考虑作为地方政府财政收入的主体税种。
物业税到底应该是房产税,还是地产税?一般我们所说的物业,主要是指房产和大宗的不动产;在土地产权可以私人拥有的国家也应当包括地产。但我们国家目前私人尚不允许拥有土地产权,只有一定年限的土地使用权,那么对土地使用权是否应该征收物业税呢?物业税的本质意义就是财产税,所以物业税的征税对象除了房屋之外,理应还包括土地使用权。

从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收。因此,首先政府必须尊重国民的财产,并为之提供保护;然后,作为一种对应,国民必须缴纳一定的税收,以保证政府相应的支出。

  物业税本质上是对不动产占有(不一定是所有)课征的财产税。

  各国房地产保有税的名称不尽相同,有的称“不动产税”,如奥地利、波兰;有的称“财产税”,如德国、美国、智利等;有的称“地方税”,如新西兰、英国、马来西亚等;中国香港则直接称“物业税”。尽管名称不同,但在很多国家都是地方主体税种,是一个比较成熟的税种。

  物业税的名词源于国外,特别是东南亚地区,物业几乎等同于房产。世界各国对房地产的课税主要有三种情况,有的国家只征收转让房地产的行为税,以流转额为计税依据;有的国家对保有房地产课税,以房地产的评估值为计税依据;有的国家对转让房地产的收益课税,以所得额或收益额为计税依据。就我国而言,我们所说的物业税应该属于第二种情况。

我国目前拟开征物业税
  物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。目前我国还没有一个明确地提出征收不动产物业税的具体实施细则和措施。

  “物业税”最近一段时间被频频提及。事实上,有关开征物业税的税制改革早在2003年就已渐渐明朗,十六届三中全会明确提出“实施城镇税费建设改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消税费。”一石激起千层浪,物业税成为众人关注和议论的焦点,有关物业税的每一个新消息也都会引发市场各方的激辩。

  在2005中国财税论坛上,财政部部长金人庆提出,“十一五”将大力推进税制改革,完善税收制度体系,其中一项任务即是:逐步出台消费税和物业税。财政部税政司司长史耀斌就此阐述说,构建和谐社会,税收政策要调节收入分配,维护社会公平。

  税收政策在维护社会公平方面的重要作用在于,参与个人和财产的分配。他说,我国开征个人所得税、车船税,以及今后推进物业税的改革等等,将会直接或者间接地起到维护公平的作用。

征收物业税的前提条件
  征收物业税是否能终结房地产大战,取决于征收的以下三个前提条件是否具备:第一个前提是厘清物业税与现有税费之间的关系,第二是建立满足征收物业税的技术条件,第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。

  首先,简单地说,物业税是不动产保有环节的税收,我国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用,这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状,一些地方政府因此在短期内大量卖地,一次性收取未来几十年的土地红利,这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊于未来40年或70年内收取,可以改变这一逆向激励制度。同时,政府与开发商为了征收物业税,也有动力创造良好的社会环境,提供充足的公共产品,吸引消费者到本地安家,提升本地的物业价值。

  但征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费,否则旧的税费未除,新的税费又来,对于消费者而言,属于双重收税,于理不合,于法抵牾。

  其次,征收物业税的技术条件十分复杂。税基该如何确定,是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收?税率该如何界定,各地情况均不相同,到底征收1%还是征收3%,或者每年税率根据房地产价格的不同而变化?如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制?这些都是在操作中绕不过的技术门槛,只要个人房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件,就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。

  最重要的是,物业税作为地方税种,其本意是弥补地方公共财政的不足,然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品,政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益,这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此,要使得各方普遍支持物业税,最重要的就是使地方公共财政透明高效,使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战,不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。

  物业税不是在交易税基础上的二次征税,而是房地产税收体制的大变革;物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举,而是对于房地产价值链条的普遍调整;物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利,而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。


物业税的“空转”模拟已有六年,但国家税务总局目前没有物业税开征模式方面的议案。通过财政部、国家税务总局等专家及发言人的观点阐释,可以归纳出目前物业税空转城市的基本物业税制设计模式 ——
将现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税以及相关收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。税基是改变现行的按照原值扣除一定比例的征收方法,而按照一定年限的评估价值对房地产征税。纳税人是房地产业主。计税依据和税率是:如果房屋是自住,以市场评估价值的70%为计税依据,征收0.5%左右的物业税;如果房产是出租投资用,以投资回报的18%为计税依据,征收12%的物业税,空转中没有设定起征点。物业税的征管权归地方政府。关于物业税的税负水平确定的基本原则,是科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模,令物业税的总体收入规模与其基本相当。



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