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世联地产投资者见面会纪要

发表于:08:11 作者:财富同道    来源: 相关话题:

    

世联地产昨日召开业绩推介会,会议纪要,供参考!      

世联投资者见面会纪要

 

时间:2010年4月8日 14:30-17:30

地点: 深圳市罗湖区晶都酒店

参会高管:

总经理:周晓华

董事会秘书:梁兴安

财务部总经理:王海晨

研究总监:王海滨

本次业绩推介首先分别由财务部经理、研究总监简要介绍公司09年业绩及公司对10年房地产市场研判,最后由与会高管回答投资者的提问。

 

第一部分、公司简要介绍09业绩及对10年市场研判

公司09年业绩情况

09年实现销售收入7.38亿元,同比上升44.4%,归属上市公司股东净利润1.5亿元,同比上升127.3%,实现基本每股收益1.41元。

 

公司对2010年房地产市场研判

我们认为后期出台强势打压房地产的政策可能性较小,目前除个人公积金贷款和项目开发贷款尚有调整空间外,无其他可出台政策,我们认为房地产调控后续主要为贷款利率的上调。关于房价,我们认为上半年房价由于供给的原因将会有支撑,10年下半年供给放量,将使市场量升价稳。

 

第二部分、答投资者提问

 

公司认为下半年市场放量会到什么程度,从公司目前拿到的推盘量来看估计一下会到什么程度,另外公司关于市场传闻的房产税怎么判断?

周晓华:由于08年调控时先是缩小开工量,停止卖地,现在估计今年上半年拿到地的要到明年上半年才能进入市场,而且现在拿地容积率较高,会加长施工时间,我们认为下半年晚一点的时间到明年上半年放量。从我们签约的推盘量来看估计增长30%。关于资产税我们觉得很难预测,主要还是应对为主。

 

关于公司细分行业的一个问题,全行业来看,开发商有多大比例是由代理商来销售,我们在四大主要代理商里地位如何?

周晓华:一线城市会比较高,深圳85%,北京50%,上海60%;二线城市比较活跃的会比较高,武汉70%、厦门40%,全国平均来看有35%左右。四家里中原以地铺经纪业务为主,我们主要是咨询加实施,易居已经转变为一个投资公司,合富服务业务更全,物业管理什么都做。从代理销售面积来看我们属于第二,易居去年成交1000多个亿,我们是590多个亿,主要是结算标准的不同,按统一口径的话我们约为800多亿。咨询服务我们也有不同,我们主要是出报告的收入,大约是1.5亿,易居大部分是数据出售收入,易居光报告收入是几千万左右。代理收入的差距主要因为模式的不同,易居主要采用风险代理,包销形式占比重比较大,属于“海派”风格,我们“南派”主要是靠服务,不动用钱,易居主要靠动用杠杆获取更大的收入。

 

我对有个关于信息披露的建议,公司市值目前并不大,能不能对每个月度和季度销量做一个披露?

梁兴安:因为我们刚上市,很多还不完善,我们希望以后每个月做一个披露。我们希望做得完善一点之后再披露,现在属于试运行阶段。我们除了披露公司每个月实现代理面积和金额外海同时会披露上门量情况,相信会成为市场上具有较大意义的市场判断指标。

 

公司去年净增1000人,今年是否需要继续增大招聘力度?是怎么样一个计划?

周晓华:我们这种行业是靠人的,我们在09年初没有进行招聘,人员本身比较紧,2010年会是投入的一年,主要还是招人,我们未来的发展焦点是环渤海和华南二线城市,人员主要配备在这些城市。人员培养通常要1年到1年半,主要是为了未来业务的发展。

 

子公司今年是否可以扭亏?

梁兴安:2009年23家子公司只有6家亏损,亏损最大的是沈阳,我们认为还可以接受,其他的亏损的主要是因为还没有开始实际运作,今年子公司应该可以全部实现盈利,我们今年主要针对子公司的发展开展城市升级计划,大家会在今年看到公司外地子公司的发展。

 

代理项目一般一年是否可以结算?公司给销售团队的分成目前是多少?是否可以理解公司代理业务的毛利水平基本是锁定的?公司外地拓展有什么计划,收购发展是不是会成为主要途径,能否介绍一下收购青岛信宜立高的机缘?未来是否仍然可以有类似的机会?

 

王海晨:代理项目结算按月结算,项目完成销售到实现结算一般平均在3-4个月之间。销售团队提佣比例在20-30%之间。代理费率水平由于完全竞争全国基本一致,一线城市一般1%左右。青岛公司收购的机缘在08年初就开始了,这家公司在山东做了10年,市场地位比较高,客户和团队积累也做得相当好了,每个城市小的咨询公司很多,在当地耕耘5年以上具有团队基础、客户基础,收入做到3000多万位于城市代理前三的全国只有100来家左右,这类公司面临上下挤压,自身发展没有很好的选择,未来的方向就是被整合。而我们觉得服务业成长的瓶颈在于人才,像青岛这家公司这样专注于代理业务也想做大自身的公司是我们比较好的合作对象,未来公司也希望寻找更多类似的公司去进行收购合并。

 

公司的城市升级战略是如何规划?

公司10年的城市升级战略7个子公司主要在二线城市,我们定义升级有三个标准,第一是有团队组织,第二营业额到2000万,第三所在城市辐射空间比较大,完成升级的标准首先要实现自我造血,不需要总部再进行人员投入,其次是核心团队成长,最后是营业额成长要翻倍。

 

去年代理合同总和是多少?去化率怎样?今年是怎洋,顾问业务的合同总量是怎样?

09年去化率顾问是65%,代理是20%,目前在手的代理销售面积约3000万平米。我们不建议用这个数据来预测公司未来的业绩,中间变化很大,当年推出面积主要由开发商决定。



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